Trois outils permettent de réduire ce risque : l'assurance garantie loyers impayés (GLI), la garantie Visale d'Action Logement et la caution solidaire d'une personne physique. Ils ne visent pas les mêmes locataires et ne protègent pas aussi bien les uns que les autres. Surtout, ils ne se cumulent pas librement, ce qui oblige à choisir avant de signer.
La garantie loyers impayés (GLI) : une assurance souscrite par le bailleur
La GLI est un contrat d'assurance que le propriétaire souscrit, seul ou par l'intermédiaire de son agence de gestion. En cas d'impayé, l'assureur indemnise le bailleur puis se charge du recouvrement auprès du locataire.
Ce que couvre généralement une GLI
Les contrats varient, mais la plupart prévoient :
- le remboursement des loyers et charges impayés, dans la limite d'un plafond ;
- la prise en charge des frais de procédure (commandement de payer, expulsion) ;
- souvent une garantie des détériorations immobilières constatées au départ du locataire, au-delà du dépôt de garantie ;
- parfois une protection juridique pour les autres litiges liés au bail.
Pour départager deux offres, regardez d'abord les plafonds, les franchises et les délais de carence. Un contrat sans franchise ni carence indemnise dès le premier mois impayé, alors qu'un contrat avec trois mois de franchise laisse ces trois mois à votre charge.
Le coût et la fiscalité
Le tarif s'exprime en pourcentage des loyers encaissés, charges comprises. Selon les contrats et le niveau de couverture, il se situe souvent autour de 2% à 4%. La prime est déductible des revenus fonciers pour un bailleur au régime réel. En location meublée au régime réel, elle entre dans les charges déductibles.
La contrepartie : des critères de solvabilité
L'assureur fixe des conditions d'éligibilité du locataire. Le critère le plus courant est un rapport minimum entre revenus et loyer, souvent de l'ordre de trois fois le loyer, avec des justificatifs précis (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d'imposition). Si le dossier n'est pas conforme au moment de la signature, l'assureur peut refuser d'indemniser. Le contrôle du dossier se joue donc dès la sélection du locataire.
Visale : une garantie gratuite, mais ciblée
Visale est une caution accordée gratuitement par Action Logement. C'est le locataire qui en fait la demande, puis transmet un visa au bailleur, qui le valide en ligne. En cas d'impayé, Action Logement règle les sommes dues au propriétaire, dans les limites du dispositif, puis se retourne contre le locataire.
Qui peut en bénéficier ?
Les conditions portent sur le locataire, pas sur le bailleur :
- les jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle ;
- les salariés de plus de 30 ans récemment embauchés, en mutation, ou dont le salaire reste sous un plafond ;
- certains publics spécifiques, selon les règles en vigueur d'Action Logement.
Le loyer charges comprises est lui aussi plafonné, avec un montant plus élevé en Île-de-France qu'ailleurs, et ne doit pas dépasser une part des ressources du locataire.
Les points à surveiller
Pour le bailleur, Visale ne coûte rien. Le dispositif a en revanche des limites. Le plafond de loyer exclut une partie des biens, notamment les grandes surfaces ou les biens haut de gamme. La durée de couverture et la prise en charge des dégradations dépendent du type de logement et du profil du locataire : vérifiez les conditions à jour sur le site officiel avant de vous engager. Enfin, les démarches de déclaration d'impayé doivent être faites dans les délais prévus, sous peine de perdre la garantie.
La caution solidaire : un garant personne physique
C'est la solution historique. Un proche du locataire, souvent un parent, s'engage à payer à sa place en cas de défaillance. L'acte de cautionnement doit respecter un formalisme précis et être remis au garant, avec la mention du montant du loyer et des conditions de révision.
La caution est gratuite et simple à mettre en place. Sa fiabilité dépend en revanche entièrement de la solvabilité réelle du garant, et de sa bonne volonté le jour où il faut payer. En cas de refus, le bailleur doit engager lui-même la procédure contre le garant, ce qui ajoute du temps et des frais.
Ce que la loi interdit de cumuler
Beaucoup d'investisseurs se font prendre sur ce point. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés d'exiger en plus un cautionnement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Une caution demandée en dehors de ce cas est nulle.
De son côté, Visale ne se cumule ni avec une GLI, ni avec une autre caution sur le même bail. Il faut donc choisir un outil par bail, et le choisir avant la signature.
| Critère | GLI | Visale | Caution solidaire |
|---|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | Environ 2% à 4% des loyers, déductible au réel | Gratuit | Gratuit |
| Qui choisit | Le bailleur | Le locataire en fait la demande | Le locataire présente un garant |
| Conditions | Critères de solvabilité de l'assureur | Âge, situation, plafond de loyer | Solvabilité du garant |
| Recouvrement | Géré par l'assureur | Géré par Action Logement | À la charge du bailleur |
| Cumul possible | Avec caution seulement pour étudiant ou apprenti | Aucun | Pas avec une GLI, hors étudiant ou apprenti |
Quelle protection selon votre stratégie d'investissement
Le bon choix dépend du bien, du profil de locataire visé et de votre capacité à absorber un incident. Voici les cas de figure les plus courants.
Un bien familial ou haut de gamme
Pour un loyer élevé, Visale est souvent hors plafond. La GLI devient la solution la plus sûre, surtout si l'emprunt repose largement sur les loyers. Son coût se compare à la perte potentielle : quelques mois d'impayés et une procédure d'expulsion dépassent vite plusieurs années de primes.
Un studio ou une colocation étudiante
Ici, la caution parentale et Visale sont les outils naturels. Pour un étudiant, la loi autorise même à cumuler une GLI et une caution. Vérifiez toutefois que l'assureur accepte ce profil de locataire.
Un jeune actif en début de carrière
Visale est adaptée aux moins de 30 ans et aux salariés récemment embauchés. Un bailleur qui refuse systématiquement ce dispositif se prive d'une partie des candidats sans gagner beaucoup en sécurité.
Un investisseur qui délègue la gestion
Beaucoup d'agences proposent une GLI groupée à leurs mandants, avec un tarif négocié et une sélection du locataire déjà calée sur les critères de l'assureur. Pour prendre un exemple concret dans la région de Montpellier, le détail d'une offre de ce type, avec ses plafonds, sa franchise et ses conditions d'éligibilité, est présenté sur alpaca.immo. De quoi comparer avec un contrat souscrit en direct.
Les bons réflexes avant de signer le bail
Quel que soit l'outil retenu, la protection ne vaut que si le dossier est solide dès le départ :
- Définissez l'outil de garantie avant la mise en location, pour annoncer clairement les conditions aux candidats.
- Contrôlez les pièces justificatives, en vous limitant à la liste autorisée par le décret du 5 novembre 2015.
- Pour une GLI, vérifiez que le dossier respecte exactement les critères du contrat.
- Pour Visale, validez le visa en ligne avant la signature.
- Pour une caution, faites remplir l'acte selon le formalisme légal et gardez-en une copie.
- Réagissez vite au premier impayé, car les contrats et Visale imposent des délais de déclaration.
Questions fréquentes
Est-il possible de cumuler une GLI et une caution solidaire ?
Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans tous les autres cas, l'article 22-1 de la loi de 1989 interdit au bailleur assuré d'exiger un garant.
Visale est-il vraiment gratuit pour le propriétaire ?
Oui, aucun frais n'est facturé au bailleur ni au locataire. En contrepartie, le dispositif impose des plafonds de loyer, des conditions sur le locataire et des démarches à respecter en cas d'impayé.
La prime de GLI est-elle déductible des impôts ?
Oui, pour un bailleur imposé au régime réel. Elle vient en déduction des revenus fonciers en location nue, ou s'ajoute aux charges déductibles en location meublée au réel.